0705 279 779 henryminhhieu@gmail.com

Nguyen Minh Hieu BDS

Tư vấn, Tư vấn đầu tư, Tư vấn pháp luật - 17/05/2021 - 104 Lượt xem

Phương pháp định giá bất động sản chính xác

Trong phần này tôi sẽ chia sẽ bạn cách định giá được một bất động sản . Hiện tại có khá nhiều cách để định giá bất động sản nhưng cá nhân tôi hay dùng 2 phương pháp chính.

Phương pháp 1 : So sánh trực tiếp

Phương pháp này rất đơn giản, bạn so sánh giá đã được giao dịch trên thị trường của những bất động sản trong khu vực đó với bất động sản bạn đang xem xét mua. Lưu ý những bất động sản đó phải có điểm tương đồng với bất động sản bạn dự tính mua.

Cụ thể :

Xét về vị trí : Trong khu vực địa bàn, cùng ngõ, cùng mặt đường, trong cùng dự án, hay đường như nhau (vd cùng đường 7,5m), khoảng cách đến các tiện ích như nhau.

Xét về tài sản hữu hình: Nếu là nhà thì cùng tầng giống nhau, phong cách thiết kế hay chất lượng xây dựng nhà.

Xét về tài sản vô hình : Phong thủy đẹp, hàng xóm thân thiện, hay an ninh tốt.

Hầu hết hiện nay đa số là nhà đầu tư mua đất nên việc định giá nên khi định giá không thể so sánh 1 trục đường 5,5m với trục 7,5m hay 1 lô sạch sẽ đối diện tiện ích với 1 lô dính cống trụ được..

Khi dùng phương pháp này thì bạn phải tìm được bất động sản ở khu vực đó giao dịch rồi, còn giá rao bán chưa phải là giá cuối cùng của thị trường. 

Và 1 bất động sản cũng chưa phản ánh hết giá của thị trường mà bạn phải lấy trung bình cộng của các bất động sản ở khu vực đó để lấy giá trung bình.

định giá bất động sản

Công thức xác định giá bất động sản hiện tại như sau

Giá chủ nhà chào bán ký hiệu là C

Gía cho thuê 1 tháng của bất động sản đó ký hiệu là T

10 T là giá cho thuê 1 năm, 10 tháng / năm là con số phù hợp vì những thời gian để bạn cần tìm người cho thuê, hay người thuê xin thời gian sửa chữa…

Từ con số trên ta tìm ra được tỷ lệ vốn hóa của bất động sản đó.

Vốn hóa ký hiệu là V

Tỷ lệ vốn hóa bằng : V = 10T/C x 100 %

Tiếp theo bạn chọn vốn hóa của 5 bất động sản cùng khu vực và tương tự bất động sản bạn định mua, thì ta sẽ tính được vốn hóa trung bình ký hiệu là Vt

Vt = V1+V2+V3+V4+V5/5

Từ đây ta có thể tính giá bất động sản thực tế là H

H = 10T/Vt

Tôi sẽ lấy 1 ví dụ như sau :

C chào bán căn nhà  A là 2 tỷ

T là giá cho thuê 1 tháng là 5 triệu.

10 T là giá 1 năm = 50 triệu (0,05 tỷ)

Tỷ lệ vốn hóa : V = 10T/C x 100 % = 2,5 %

Giả sử vốn hóa trung bình của 5 bất động sản tương tự là  Vt = 3%

Thì giá trị thực tế hiện tại là : H = 10 T / Vt = 0,05 tỷ/0,03 = 1,66 tỷ.

Nghĩa là 1,66 tỷ là con số bạn sẽ trả giá với chủ nhà khi tính theo phương pháp định giá dòng tiền này thì nhiên 1 căn nhà thì tùy theo nhu cầu của bản thân và thị trường để m đàm phán mức giá hợp lý.

Tính giá bất động sản hình thành trong tương lai

Gía bất động sản trong tương lai là G

Gía bất động sản hiện tại là H

Lạm phát là L1 %

Dòng tiền thu nhập L2 %

Số năm bạn dự kiến đầu tư.

==> Công thức : G = H X [1 + L1 + L2]

Ví dụ : 

Gía bất động sản hiện tại = 2 tỷ

L1 Lạm phát =  5%

L2 Dòng tiền thu nhập

n = 3 năm

==> G = H X ( 1 + L1+L20 N  =1,66 x (1 +5 % + 4%) = 2,15 tỷ

G = 2,15 tỷ là giá thấp nhất khi bds đó không chịu tác động của sóng mà chỉ tăng trưởng bình thường và ổn định.

 

Đối với bất động sản nhà phố , nhà ống thì áp dụng như thế nào

Gía trị bất động sản là H

Gía trung bình của khu vực

Chiều ngang bất động sản (A)

Chiều dài bất động sản là B

Công thức H = Gt * a * b

Ví dụ :

Gía trung bình khu vực là 17 tr/m2

a chiều ngang là 5 m

b chiều dài là 20 m

X là chiều dài trung bình của khu vực đó là 15 m

==> giá trị bds sẽ là 

H = 17 X 5(15 + 75% X 3 +50 % X 2) =  1,551 tỷ

Tuy nhiên khi định giá bất động sản nhà phố thì cần tìm hiểu về văn hóa và đặc điểm địa phương đó . Ví dụ ở Đà Nẵng diện tích 5 x 20 là phù hợp nhưng ở đồng hới quảng bình diện tích như vậy ít ai mua vì quy hoạch như vậy là nhỏ mà đa số là quy hoach 7 x 20, 8 x 20.

Nên tùy theo văn hóa của địa phương để mình định giá chính xác nhất.

 

Đó là 2 cách để ta định giá bất động sản , ngoài ra chúng ta có thể tìm hiểu thêm thông tin như nhờ ngân hàng thẩm định, hỏi môi giới địa phương..

Cảm ơn bạn đã quan tâm và theo dõi. Nếu thấy có ích thì chia sẽ cho bạn bè cùng tìm hiểu nhé.

Chuyên viên tư vấn bất động sản Đà Nẵng

Xem thêm :

NHỮNG TIÊU CHÍ KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN HAY TIÊU SẢN

CHU KỲ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

 

Thẻ:, , ,

Bài viết liên quan

Liên hệ với chúng tôi
0705279779