Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê đang là kênh đầu tư bất động sản chiếm thị phần lớn tại Việt Nam vì nó đem lại nguồn lợi lớn cho nhà đầu tư, cũng như hạn chế được đáng kể rủi ro.
Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê là gì?
Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê là hình thức đầu tư phổ biến với nguồn lợi chính thu được từ phí cho thuê nhà mỗi tháng. Nhiều nhà đầu tư sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi của mình bỏ vào bất động sản để tạo ra giá trị gia tăng. Hoặc cũng có những trường hợp liều lĩnh hơn, vay tiền để đầu tư căn hộ chung cư cho thuê để kiếm lợi nhuận , dòng tiền hàng tháng.
Phân loại mô hình đầu tư chung cư cho thuê.
Hiện nay, trên thị trường đang phổ biến 2 mô hình cho thuê chung cư:
Mô hình 1 (sở hữu – cho thuê): Nhà đầu tư là người chủ của một căn hộ chung cư và trực tiếp cho thuê căn hộ đó.
Mô hình 2 (thuê – cho thuê lại): Nhà đầu tư đi thuê lại căn cộ của một người khác, sau đó sửa sang, cải tạo, chia lại phòng rồi đem đi cho thuê lại để thu lợi nhuận với giá trị cao hơn.
Nếu so 2 mô hình với nhau, có thể thấy khá chênh lệch về tỷ suất lợi nhuận. Nếu mô hình 1 cho bạn một mức lợi nhuận trung bình mỗi năm từ 8% – 15%, thì mô hình 2 sẽ mang lại lớn hơn rất nhiều, tới mức từ 50% – 100%. Tuy vậy, đầu tư theo mô hình 1 sẽ an toàn và tốn ít công hơn, trong khi đó nếu theo mô hình 2 chắc chắn sẽ gặp nhiều rủi ro hơn. Bên cạnh đó, việc đầu tư theo mô hình 2 cũng đòi hỏi những kỹ năng kinh doanh tốt hơn, tốn công sức quản lý và theo dõi.
Kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư cho thuê.
Xác nhận mục tiêu đầu tư rõ ràng
Khi đầu tư căn hộ chung cư cho thuê, nhiều người chỉ tập trung đi tìm căn hộ tốt để mua/thuê rồi đem đi cho thuê lại mà chưa xác định được mục tiêu đầu tư và rõ ràng nhất. Yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc đầu tư nhà cho thuê là tự xác định mục tiêu của mình, thông qua việc trả lời các câu hỏi?
Bạn có bao nhiêu tiền hoặc dự định đầu tư bao nhiêu tiền cho mô hình kinh doanh này?
Bạn có muốn gắn bó với mô hình kinh doanh này lâu dài không?
Bạn sẽ đầu tư ở vị trí, khu vực nào?
Tỷ suất lợi nhuận mà bạn mong muốn là bao nhiêu?
Hướng đi tiếp theo sau khi hoàn thành thương vụ?
Ít nhất sau khi bạn đã có đầy đủ đáp án cho các câu hỏi này và hình dung ra thứ mình muốn làm thì bạn sẽ bắt tay vào những công việc tiếp theo. Bạn tiến hành gửi những thông tin mình yêu cầu đến những kênh tìm kiếm như báo chí, văn phòng môi giới bất động sản… Bạn nên chọn những kênh uy tín để có kết quả chất lượng tốt.
Cân nhắc vay vốn ngân hàng, tận dụng đòn bẩy tài chính
Nhiều nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản thành công thường không dùng hết số tiền mặt mình có cho một thương vụ bất động sản cụ thể. Một ví dụ tiêu biểu phải kể đến cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump, đồng thời cũng là một tỷ phú bất động sản nhưng trong mọi thương vụ mua bán đất đai, ông chỉ bỏ khoảng 20% số vốn mình có dù tiềm lực tài chính của ông là thừa đủ để trả trọn gói. Lý do là vì bản chất bất động sản cho bạn cơ hội lớn để sử dụng đòn bẩy tài chính của ngân hàng.
Nhưng bạn cũng cần lưu ý trong quá trình sử dụng đòn bẩy tài chính, bạn cần tính toán dòng tiền âm – khoản tiền gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng. Nhờ vậy mà bạn mới lựa chọn được mô hình kinh doanh phù hợp cũng như huy động được nguồn vốn hợp lý.
Ngoài ra, bạn cũng có thể huy động nguồn vốn từ các cá nhân theo phương thức hợp tác, chia sẻ, đầu tư và chia cho họ tỷ lệ lợi nhuận thích hợp.
Đàm phán hiệu quả, đôi bên cùng có lợi
Đàm phán là bước quan trọng trong việc mua bán bất động sản vì đây là tài sản có giá trị vô cùng lớn. Nếu biết cách làm việc trên bàn đàm phán, bạn có thể kiếm được mức giá cực kỳ ổn và lợi thế. Nếu tính theo tổng diện tích và thời gian cho thuê thì đó chắc chắn là một con số tích cóp lớn.
Bên cạnh đó, nếu bạn tiến hành kinh doanh theo mô hình 2 thì quá trình làm việc với chủ bất động sản sẽ mất nhiều thời gian hơn, cũng có những yếu tố khác tác động thêm. Vì vậy, điểm mấu chốt là đạt được thỏa thuận phù hợp với cả 2 bên, cụ thể: Chủ nhà đàm phán được mức giá thuê tốt và thời gian thuê lâu dài, người thuê nhận được mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực hiện của thương vụ thì việc hợp tác mới bền chặt, lâu dài.
Cải tạo để tối ưu hoá lợi nhuận.
Khi thiết kế những căn hộ cho thuê, bạn cần tối ưu không gian để tránh lãng phí, từ đó sẽ tạo được thêm những giá trị cho khách thuê nhà, đây cũng là cách để bạn tăng lợi nhuận cho mình.
Ngay khi tiếp cận căn nhà định cho thuê, bạn phải quan sát đầy đủ các không gian. Nếu là một căn hộ lớn có nhiều phòng gồm cả gian bếp rộng rãi thì bạn cần tận dụng hết các không gian trống, sắp xếp một cách khoa học và thông minh.
Tiêu biểu như với căn bếp, bạn hãy biến nó thành chiếc bếp đáng mơ ước của những ai mê nấu nướng. Tận dụng các phòng nhỏ đã tạo ra góc sinh hoạt thơ mộng. Tóm lại, căn hộ của mình được biến tấu ra sao phụ thuộc hoàn toàn vào chủ nhân của nó.
Chia căn hộ tối ưu hoá diện tích
Tìm kiếm đối tượng khách hàng mục tiêu
Rất nhiều nhà kinh doanh bất động sản mắc chung một sai lầm là học theo cách nhân viên môi giới bất động sản trên thị trường, quảng bá chung chung để thu hút khách hàng mà không có đối tượng mục tiêu cụ thể.
Tuy nhiên, bạn nên hiểu, mục đích kinh doanh của bạn và họ là khác nhau. Họ phải thu hút nhiều đối tượng khách hàng vì họ kinh doanh nhiều sản phẩm. Còn bạn chỉ có một sản phẩm cho thuê nên đừng tốn công tiếp những khách hàng không có nhu cầu phù hợp.
Bạn có thể áp dụng một bí kíp tuyệt vời là sử dụng phương pháp tiếp thị đích: Mô tả kỹ lưỡng đặc điểm căn nhà cho thuê cửa mình, giá cho thuê, chi phí phát sinh, công bố những hình ảnh thật của ngôi nhà. Bạn sẽ đăng những thông tin này lên các website rao vặt cho thuê nhà để tìm được đúng khách hàng mục tiêu.
Thực tế, khi cho thuê nhà, những người tìm đến thuê cần những thông tin trung thực vì chắc chắn họ phải tới kiểm tra nhà trước khi quyết định thuê hay không. Do đó, bạn hãy luôn thành thật với nội dung căn nhà của mình, đừng lấy ảnh của bên khác lên đăng mà làm ảnh hưởng đến uy tín.
Đăng tin cho thuê sớm nhất có thể
Tận dụng thời gian trong kinh doanh là điều đặc biệt quan trọng giúp thuê được càng nhiều lợi nhuận càng tốt. Căn nhà của bạn được thuê sớm ngày nào thì số tiền thu được sẽ tăng lên ngày đó. Đặc biệt, với những ai theo mô hình đi thuê rồi cho thuê lại, tiền thuê phải trả cho chủ nhà đúng hạn mà nhà chưa cho thuê được thì chắc chắn sẽ sốt ruột. Vì vậy, bạn cần đăng tin cho thuê nhà sớm nhất có thể.
Bạn cần chuẩn bị mọi thứ thật kỹ càng, đầy đủ và cho thuê trước khi hoàn thiện căn nhà. Bạn có thể thử tham khảo cách này: Tổ chức một cuộc đua cho những đội kinh doanh cùng tìm khách cho một căn nhà cho thuê và tìm ra đội nhóm chiến thắng, sau đó trích một phần lợi nhuận hàng tháng cho họ. Nếu bạn làm theo mô hình này, bạn sẽ gửi thông tin của mình cho nhiều nhà môi giới để tạo ra sự cạnh tranh tích cực, để kết quả cuối cùng đạt được là tốt nhất.
Vận hành và quản lý tốt nhà cho thuê
Quản lý căn hộ cho thuê và người cho thuê cũng là cả một nghệ thuật. Đầu tiên, bạn cần đưa ra nguyên tắc rõ ràng, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng đóng tiền bằng nhiều hình thức khác nhau.
Bạn luôn phải yêu cầu khách hàng đóng đúng hẹn các khoản phí dịch vụ để tránh tình trạng cắt điện, cắt nước khiến khách thuê không hài lòng, đồng thời cũng giữ được uy tín đối với chủ nhà.
Trong trường hợp có trục trặc về những khoản phí phát sinh phải trả cho chủ nhà thì hãy báo trước cho khách và đưa kèm thêm văn bản xác thực.
Ngoài ra, người cho thuê cũng cần chú ý đến các khâu trang bị đầy đủ phòng cháy chữa cháy, các loại giấy phép, đăng ký tạm trú tạm vắng cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật. Chủ nhà cũng cần phối hợp với công an khu vực để được hướng dẫn, tư vấn cụ thể các quản lý nhà cho thuê.
Ngoài ra, bạn cũng thường xuyên phải bảo trì, sửa chữa bất động sản trước khi xảy ra vấn đề hư hỏng, đừng đợi đến lúc có chuyện mới xử lý vì khi thiệt hại nặng nề thì những khoản sửa này sẽ vô cùng đắt đỏ.
Chăm sóc khách hàng thuê nhà chu đáo và tận tâm
Bạn hãy coi khách thuê nhà là đối tác, người thân quen với mình để giúp họ thoải mái hơn khi ở nhà bạn thuê lâu dài. Bạn cũng hãy chọn lọc những khách hàng chất lượng và loại dần những khách thuê nhà xấu. Bởi vì những khách thuê xấu sẽ làm những khách thuê tốt ái ngại mà bỏ đi nên bạn cần đặc biệt lưu ý khi chọn lựa khách hàng.
Nhận định một khách hàng thuê xấu qua các điểm sau: Thường xuyên làm ồn, đóng tiền chậm, mất vệ sinh và phá hoại tài sản.
Chắc hẳn, qua bài viết này, bạn đọc đã thấm nhuần được những kinh nghiệm đầu tư nhà chung cư cho thuê một cách hiệu quả và sinh ra lợi nhuận tốt nhất. Chúc mọi người thành công nếu có ý định kinh doanh mô hình này.
